Logo

Budowa domu krok po kroku - kompendium Domowych Klimatów, cz.2 - projekt domu

Kategorie: Blog

Witamy w drugim rozdziale kompendium budowy domu - w tym rozdziale opisujemy pokrótce proces wyboru projektu, czym różni się projekt indywidualny od gotowego, a także czym jest adaptacja projektu! Po więcej informacji zapraszamy też do pozostałych rozdziałów.


Dlaczego od razu nie zaczęliśmy od wyboru projektu? Gdyż twarde fakty są takie, że bez opisanego w poprzednim rozdziale przygotowania (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, szacowanie kosztów) nie da się dokonać właściwego wyboru (chyba że, naturalnie, chcesz złożyć sprawy w ręce losu).
Na etapie rozpoczęcia/wyboru projektu wiele decyzji zostało już podjętych. Teraz naszym zadaniem jest “upchnięcie” programu funkcjonalnego na danej działce, jednocześnie dbając o estetykę budynku. Inwestor musi zatem wybrać odpowiedni projekt lub takiego architekta, który zrozumie jego potrzeby i będzie umiał przelać je na papier (nie stroniąc od pomocy komputera).

Pogodzić wiele czynników - czyli idziemy na kompromis?

Budowa własnego domu jest inwestycją poważną. Zapewne nie chcesz w tej sytuacji słyszeć o “chodzeniu na kompromisy”. Dom ma zaspokajać potrzeby estetyczne i funkcjonalne w pełnym zakresie!

Jak w każdym skomplikowanym temacie, sprawy szybko zaczynają się plątać.

Przede wszystkim odpowiedz sobie na pytanie - czy znasz swoje potrzeby i czy przemyślałeś je na cały okres mieszkania?
Planując znaczącą inwestycję, jaką jest dom jednorodzinny, warto rozważyć każdą decyzję wraz z jej długofalowymi konsekwencjami. Załóżmy, że planujesz dom z pokojami dla trójki dzieci. A co stanie się z ich pokojami, kiedy wyjadą na studia (ze względu na powszechność tego problemu, powstały takie projekty, jak Alfa czy Smart)?
Decyzje można ogólnie podzielić na dwa kierunki - dotyczące estetyki i dotyczące funkcjonalności. Każda decyzja estetyczna będzie miała wpływ na funkcjonalność w domu i vice versa. Każda ma również wpływ na koszt inwestycji. Obojętnie od typu decyzji, musi ona się mieścić w granicach narzucanych przez wielkość i kształt działki oraz prawo.
Najważniejsze czynniki, które decydują o funkcjonowaniu budynku (określają tzw. program funkcjonalny - czyli listę pomieszczeń, ich wielkość i relacje pomiędzy nimi):

  • metraż mieszkania - powierzchnia użytkowa jest podstawowym współczynnikiem, którego używa się do uogólnienia pewnych cech budynku; domek o pow. do 120 m² nie pomieści raczej 4 dużych pokoi czy 50-metrowego salonu;
  • typ budynku - parterowy/piętrowy/z poddaszem użytkowym/podpiwniczony;
  • styl budynku - nowoczesny/tradycyjny/dworkowy, a może prosty/z dużą ilością detalu - zasadnicza decyzja, ciągnąca za sobą szereg konsekwencji (nie znajdziemy np. projektu dworku z płaskim dachem - bo to już nie będzie dworek)
  • ilość pokoi/łazienek - wliczamy tu nie tylko sypialnie, ale też np. gabinet czy pokój gościnny;
  • garaż - wolnostojący/wbudowany, mieszczący 1-2 (a może 3?) samochody - a może wystarczy wiata?
  • rodzaj dachu - może ograniczać powierzchnię poddasza i określa wygląd budynku; często kształt dachu narzucają Warunki Zabudowy/MPZP
  • technologia budowy - budynek murowany stawia inne ograniczenia niż kanadyjka czy dom z bala;
  • dostęp do mediów - czy działka posiada dostęp do określonych przyłączy (np. gazu, wodociągu, prądu, telekomunikacji)? Z tego wynika np. sposób ogrzewania oraz odprowadzania ścieków; warto sprawdzić to na wyrysie geodezyjnym lub od razu wystąpić o warunki przyłączenia;


Powyższa lista nie wyczerpuje naturalnie tego, o czym należy pomyśleć decydując o formie swojego domu. Pozwala jednak w pewnym stopniu usystematyzować myśli na temat tego, jak chcemy mieszkać.
Obojętnie, jak oceniłeś każdy z powyższych czynników - na decyzję wpłyną opisane w pierwszej części warunki narzucone przez daną działkę. Wyrażają się w Prawie Budowlanym  i w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (bądź w Decyzji o Warunkach Zabudowy). Dokumenty te mogą (lecz nie muszą) ograniczać Cię, określając:

  • maksymalną pow. zabudowy dla danej działki;
  • kolorystykę budynku;
  • maksymalny/minimalny spadek dachu;
  • linię zabudowy - czyli jak daleko od granicy działki musi stać budynek;
  • inne, takie jak możliwość zastosowania studni wierconej albo wymóg określonego sposobu odprowadzenia wody z domu; - czytaj więcej w tabeli w części I

Wielkość Twojej działki ograniczy z kolei rozmiary budynku.
Jeżeli masz komfort wyboru różnych działek, możesz połączyć decyzję o kształcie domu z wyborem działki. W większości przypadków nie tak łatwo jednak znaleźć dobry kawałek gruntu - a więc będzie trzeba pogodzić się z tym, że dogodna lokalizacja jednocześnie narzuci pewne ograniczenia w wyborze projektu.

Znając powyższe, można zacząć budować relacje pomiędzy poszczególnymi elementami domu. Warto zwrócić uwagę zwłaszcza na rozdział strefy dziennej i nocnej. Czy potrzebujesz ostrego oddzielenia części sypialnej domu od salonu, kuchni i jadalni? Ilość pokoi określi, w jakim przedziale powierzchni się poruszasz. Zachęcamy tutaj do rozpisania programu użytkowego (więcej o tym w poprzednim rozdziale). Każdy chciałby mieć 40-metrowy salon z jadalnią, jednak te metry trzeba wybudować, ogrzać i wykończyć. Przestronne sypialnie na parterze to wygoda - jednak zmieszczenie wszystkiego na jednej kondygnacji powiększa budynek i potrzebną do jego budowy działkę.

Teraz czas na kolejne decyzje - czy preferujesz otwarte przestrzenie, czy może wolisz odgrodzić pomieszczenia o różnej funkcji? Otwarta kuchnia powiększa optycznie przestrzeń, jednak nieprzyjemne zapachy łatwiej przenikają do salonu. Garaż w bryle budynku to komfort, jednak determinuje układ budynku (musisz przecież wejść z garażu do przedsionka) i sprawia, że stosunek powierzchni użytkowej piętra do parteru będzie zupełnie inny, niż w przypadku domu bez garażu (jak być może wykaże Twój program użytkowy - na parterze powierzchni zwykle brakuje, zaś na piętrze - jest jej nadmiar). Tymczasem coraz więcej ludzi przekonuje się do wiat garażowych, których budowa jest tańsza, a lokalizacja na działce łatwiejsza.
W przypadku projektu gotowego, oceniasz po prostu wynik i konsekwencje różnych kombinacji. Jeżeli zaś zdecydowałeś się na projekt indywidualny, musisz zdać się na to, że architekt połączy wszystkie istotne dla Ciebie cechy.

Więcej informacji na temat tego, na co zwrócić uwagę wybierając projekt znajdziesz w naszym artykule.

Rodzaje projektów - projekt gotowy czy indywidualny?

W Polsce do projektu domu podchodzi się na dwa sposoby - można zamówić projekt indywidualny lub kupić projekt gotowy.
Projekt indywidualny to po prostu projekt wykonany od początku do końca na zlecenie klienta. Projekty gotowe natomiast można porównać do kupna samochodu w salonie. Możemy podczas budowy wybrać wyposażenie, kolor i wiele innych parametrów, jednak ogólny kształt i układ funkcjonalny budynku został już określony.
Oba rozwiązania mają swoje plusy i są odpowiednie w różnych sytuacjach.
Projekt indywidualny może zostać idealnie dopasowany do Twoich potrzeb i do ograniczeń nakładanych przez działkę. Jego wykonanie jest jednak bardziej kosztowne i czasochłonne. Ceny wahają się od 8-9 tys. do nawet kilkudziesięciu tysięcy za projekt o pow. poniżej 300 m². W tym przypadku bardzo wiele zależy też od architekta i tego, jak dobrze rozumie on potrzeby inwestora.
Projekt gotowy jest tańszy od indywidualnego, dostępny na ogół “od ręki”. Jego plusem jest też fakt, że nie kupujesz kota w worku. Przed kupnem możesz poznać zakres i zawartość projektu. W Domowych Klimatach ma on już gotowe opracowania konstrukcji, instalacji kanalizacyjnej i elektrycznej. “Gotowy” nie oznacza jednak, że można od razu wystąpić z nim o Pozwolenie na Budowę ani że nie można w nim wprowadzić żadnych zmian.
Zaprojektowany dom trzeba jeszcze umieścić, zgodnie z przepisami, na konkretnej działce. Może się tym zająć autor projektu, albo inny architekt z uprawnieniami - zwany  w branży architektem adaptującym.
W przypadku projektu indywidualnego na ogół adaptacją zajmie się w ramach projektowania autor projektu. Do adaptacji projektu gotowego najlepiej znaleźć architekta lokalnego względem inwestycji.

Zmiany w projektach gotowych - adaptacja

Generalnie rzecz ujmując, dozwolone są zmiany w aranżacji wnętrza budynku, przesuwanie ścian działowych, usuwanie ich itd. oraz modyfikacje wielkości czy nawet ilości okien. Architekci rzadziej podejmują się natomiast zmian, które wpływają na układ ścian zewnętrznych, obrys/kształt dachu czy przesuwania schodów/ścian konstrukcyjnych (to te najgrubsze - zwykle ok. 24-25 cm grubości). To, co dokładnie można zmienić w projekcie gotowym, warto zwykle ustalić z jego autorem i z ewentualnym autorem adaptacji - wymaga to specjalistycznej wiedzy oraz nieraz wglądu w dokumentację projektu.

Warto wiedzieć, które zmiany w projekcie można zgodnie z prawem uznać za nieistotne. Ich wprowadzanie jest możliwe w trakcie budowy bez procedury zmiany Pozwolenia na budowę. Więcej o zmianach istotnych i nieistotnych piszemy w tym artykule.

Oprócz zmian, których potrzebuje inwestor, projekt gotowy musi zostać zaadaptowany do warunków miejscowych, czyli do konkretnej działki. Ma ona swoje ukształtowanie, rodzaj gruntu, otoczenie, a wszystko to zostaje pokazane przez projektanta na Projekcie Zagospodarowania Terenu (PZT)


Projekt zagospodarowania terenu i adaptacja:

Wielu architektów w Polsce zajmuje się adaptacjami projektów gotowych. Oprócz samego wprowadzenia zmian w dokumentacji, architekt adaptujący ma za zadanie przystosować projekt do warunków panujących na konkretnej działce. Zmiany w dokumentacji projektu są zwykle wykonywane ręcznie, na otrzymanych rysunkach i oznaczane na czerwono (jest to rozwiązanie jak najbardziej akceptowalne i nie sprawia problemów urzędnikom). PZT jest natomiast opracowywany jako oddzielny rysunek działki z wrysowaną lokalizacją budynku. W zależności od zakresu zmian, cena adaptacji projektu gotowego zwykle oscyluje w granicac ceny samego projektu (a więc trzeba przygotować się na koszt dwóch projektów typowych). Architekt adaptujący jest też zwykle odpowiedzialny za cały proces formalny uzyskania Pozwolenia na Budowę. Oznacza to, że reprezentuje inwestora przed wieloma urzędami. Dlatego do adaptacji wybiera się na ogół architekta lokalnego. Architekta można znaleźć np. za pośrednictwem wyszukiwarki dostępnej na naszej stronie: Wyszukiwarka i informacje o adaptacji projektu gotowego


Podobał Ci się ten atykuł? Może chcesz żebyśmy napisali o czymś jeszcze? Daj znać na naszym profilu Facebookowym lub forum!

Pozwolenie na budowę – wszystko, co powinieneś wiedzieć
Blog
20 Wrzesień 2022
Budowa domu jednorodzinnego jest procesem nie tylko czasochłonnym, ale również wymagającym konkretnych formalności. Najważniejszą z nich jest uzyskanie pozwolenia na budowę, dzięki któremu m
Prefabrykowane domy stalowe - ciekawostka czy przyszłość?
Blog
22 Lipiec 2022
Budynki posiadające konstrukcję w postaci stalowego szkieletu to stosunkowo nowa propozycja na naszym rynku domów jednorodzinnych. W budownictwie szkielet stalowy jest jednak stosowany już od wie
Wsparcie inwestycji deweloperskiej
Blog
13 Lipiec 2022
Projekt i działka to pierwszy etap inwestycji deweloperskiej. Następne to organizacja budowy oraz marketing! Wykorzystujemy już istniejące zaplecze techniczne i doświadczenie, by inwestycje de
Decyzja o warunkach zabudowy - wzór wniosku i jak je uzyskać?
Prawo
08 Styczeń 2022
Pisalismy już o tym, kiedy potrzebne są warunki zabudowy i do czego one służą. Procedura ich uzyskania nie jest skomplikowana, choć potrafi być nieoczekiwanie czasochłonna i opóźnić tym samym
Dodaj jeszcze jeden projekt do porównania. (Możesz porównać do 4 produktów)
wyczyść
Ta strona używa plików cookie w celu usprawnienia i ułatwienia dostępu do serwisu oraz prowadzenia danych statystycznych. Dalsze korzystanie z tej witryny oznacza akceptację tego stanu rzeczy.
Polityka Prywatności      
AKCEPTUJĘ