Stan deweloperski domu to pojęcie często pojawiające się w kosztorysach prac budowlanych. Co dokładnie oznacza?

Gdy kupujemy nowy dom lub mieszkanie, do wyboru mamy zwykle stan pod klucz, surowy zamknięty lub deweloperski. Podobnymi terminami operują zwykle ekipy budowlane w trakcie ustalania zakresu prac budowlanych. Co oznaczają wymienione pojęcia? Czym różni się dom w stanie deweloperskim od domu w stanie surowym zamkniętym lub stanu nieruchomości wykończonej pod klucz? Wreszcie: o czym należy pamiętać, podpisując umowę? Odpowiadamy!

Stan deweloperski – co to oznacza?

Co to jest stan deweloperski? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. To pojęcie umowne, którego używamy, by określić stopień wykończenia budynku. Różni deweloperzy mogą przyjmować zupełnie inne standardy wykończenia domu lub mieszkania w stanie deweloperskim. Mimo że sama nazwa naprowadza na powiązanie tego pojęcia z kupnem gotowego lokalu od dewelopera, często jest ono również używane w relacjach z indywidualnymi ekipami budowlanymi. Zwyczajowo bowiem jest to stan, do którego można doprowadzić budynek na podstawie projektu budowlanego, nie angażując się w aranżację wnętrza. Tak przygotowany lokal jest już gotowy do przejęcia przez ekipę wykończeniową.

Jak wspomniane zostało wyżej, pojęcie jest stosowane zwyczajowo, nie jest zaś uregulowane. Zarówno w przypadku kupna gotowego lokalu od dewelopera, jak i podpisując umowę z wykonawcę, należy ustalić wszelkie szczegóły dotyczące specyfiki i stopnia wykończenia. Ustalenia powinny być zawarte umowie, która zabezpieczy interesy zarówno kupującego, jak i wykonawcy czy dewelopera.

Szykujesz się do budowy domu? Więcej informacji oraz najlepsze projekty domów znajdziesz w naszym newsletterze!

Stan deweloperski a stan surowy zamknięty

Zarówno stan surowy zamknięty, jak i stan deweloperski budynku nie pozwalają na zamieszkanie w nim. W przeciwieństwie do stanu deweloperskiego stan surowy nie obejmuje żadnych prac wykończeniowych budynku. Oznacza jedynie, że budowa została zakończona, czyli wstawiono stolarkę okienno-drzwiową, powstały ścianki działowe, a na dachu ułożone zostało właściwe pokrycie. Jeżeli obok domu znajduje się również garaż, na tym etapie montuje się ponadto bramę garażową. Stan deweloperski domu jest kolejnym etapem jego budowy polegającym na wstępnym wykończeniu pomieszczeń.

Jakie prace obejmuje budowa? – Dom w stanie deweloperskim

Stan deweloperski obejmuje wstępne wykończenie pomieszczeń. Do zakresu wykonanych prac zalicza się, ponad prace związane ze stanem surowym zamkniętym, zwykle:

• wykonanie posadzek (wylewki podłogowe);
• podłączenie i rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej;
• tynkowanie sufitów i ścian;
• przygotowanie ścian i sufitów do malowania/gruntowanie;
• montaż drzwi wejściowych do lokalu;
• (niekiedy) biały montaż urządzeń sanitarnych;
• (niekiedy) montaż parapetów;
• (niekiedy) grzejniki.

Na tym etapie nie wyposaża się mieszkania w meble, nie kładzie się płytek i nie montuje się drzwi wewnętrznych. Niekiedy prace obejmują również biały montaż urządzeń sanitarnych oraz montaż wewnętrznych parapetów. Częściej jednak znajdą się one dopiero w domu lub mieszkaniu wykończonym pod klucz, a więc gotowym do zamieszkania. To, w jaki sposób i w jakim stopniu wykończone będzie nasze mieszkanie, zależeć będzie od naszych ustaleń z wykonawcą lub deweloperem.

Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim – zalety

Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim oznacza dla kupującego szereg korzyści. Przede wszystkim koszty zakupu takiej nieruchomości są niższe niż w przypadku tej, którą wykończono pod klucz. Stan deweloperski domu pozwala kupującym na dowolność aranżacji wnętrz i pełną swobodę doboru materiałów i sposobów wykończenia. To zaś umożliwia samodzielne zweryfikowanie zarówno jakości materiałów, jak i wykończeń. Jednocześnie, decydując się na takie rozwiązanie, jeśli część prac wykonamy sami, np. pomalujemy ściany, będziemy w stanie sporo zaoszczędzić.

Jest to wygodna forma ze względu na wykonanie wielu ciężkich i brudzących robót. Dzięki temu po jej zakończeniu można usunąć z budowy dużą część ciężkiego sprzętu. Jest to standard często stosowany przez deweloperów mieszkań (ponoć ponad 90% sprzedawanych nowych lokali w Polsce). Wykonanie tynków oraz posadzek często pozwala im jednak na wyrównanie powierzchni, które inaczej mogłyby nie nadawać się do odbioru.

Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim – wady

Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim, choć niewątpliwie ma sporo zalet, obwarowany jest także wadami. Przede wszystkim, kupując taką gotową nieruchomość, nie jesteśmy w stanie od razu się do niej wprowadzić. Przed nami jeszcze wiele pracy, by doprowadzić dom lub mieszkanie do stanu pod klucz. To nierzadko wiąże się z kosztami, np. wynikającymi z konieczności wynajmu innego lokum do czasu przeprowadzki. Proces ten również wymaga fachowej obsługi i planowania, bez których czas i koszt wykończenia mieszkania może wzrosnąć względem tego, co osiągnęłyby ekipy kontraktowane przez dewelopera.

W przypadku kupna lokalu od dewelopera, na wydłużenie procesu budowy mogą mieć również wpływ jego uchybienia. Zgodnie z ustawą deweloperską ma on obowiązek poprawić wady lokalu uznane w protokole odbioru. W praktyce jednak deweloper często opóźnia lub kwestionuje poprawki, blokując tym samym wejście ekipy remontowej. Opóźnienia w odbiorze całego budynku również uniemożliwiają rozpoczęcie kolejnych prac. Tego problemu nie byłoby, gdyby ten sam wykonawca odpowiadał zarówno za stan deweloperski, jak i wykończenie.

Za minus należy również uznać brak uzgodnień odnośnie szczegółów instalacji. Deweloper, który zamówił takie same grzejniki do wielu obiektów może nie chcieć zamienić ich na inne, preferowane przez kupującego. W związku z tym koszt tych elementów będzie trzeba w razie zmiany ponieść ponownie.

Mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim – koszty

Na cenę nieruchomości w stanie deweloperskim wpływa wiele czynników. W skrócie należy tutaj wkalkulować:

• cenę nieruchomości gruntowej (działki);
• koszty budowy;
• koszty notarialne w przypadku kupna gotowego lokalu (te będą takie same jak w przypadku budowy pod klucz, ale już nie takie same jak w przypadku kupna działki);
• marżę dewelopera (w przypadku kupna od dewelopera).

Decydując się na projekt z oferty pracowni takiej, jak Domowe Klimaty można ocenić koszty budowy na podstawie oferowanych na stronie kosztorysów. Warto mieć tu na uwadze, że podane są w nich zwykle ceny netto. Są też one wskaźnikowo uśrednione, więc mogą się nieco różnić w zależności od województwa. Ważna jest też konfrontacja okresu budowy z okresem, z którego pochodzą ceny materiałów i robót zastosowane w kosztorysie.

Przy tak wielu zmiennych trudno mówić o szczegółowych wyliczeniach. Przy odrobinie wysiłku daje to jednak pewien pogląd na to, ile będzie kosztowała budowa, a więc jak dużą składową ceny stanowi marża dewelopera i na jakie upusty negocjacyjne możemy liczyć.

Umowa deweloperska

Należy pamiętać, aby uważnie zapoznać się z treścią umowy. Dlaczego to takie ważne? Ponieważ znajdą się w niej wszelkie informacje dotyczące standardu wykończenia mieszkania, a ten – w zależności od firmy deweloperskiej – może być bardzo różny i niekoniecznie zgodny z naszymi wyobrażeniami. By uchronić się przed rozczarowaniem, warto skonsultować treść umowy z zaufanym radcą prawnym, który sprawdzi, czy umowa w dostatecznym stopniu zabezpiecza nasze interesy.

Wiele osób decyduje się na zakup domu w stanie deweloperskim. Nie bez przyczyny – rozwiązanie to ma naprawdę wiele zalet! Przed finalizacją transakcji należy jednak zdać sobie sprawę również z jego mankamentów i konsekwencji. Odpowiednio przygotowani, świadomi i pewni swej decyzji z pewnością nie będziemy jej żałować!