Logo

Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Kategorie: Prawo

Decyzja o warunkach zabudowy to kluczowy dokument dla każdego inwestora – bez niego niemożliwe będzie rozpoczęcie budowy. Nie ma jednak konieczności występowania o jej wydanie, jeśli dla danego obszaru istnieje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy?

Czym są warunki zabudowy?

Potoczne określenie „warunki zabudowy” odnosi się do dokumentu, którego oficjalna nazwa to „Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”. Popularna nazwa „wuzetka” pochodzi od skrótu – WZZT i często to właśnie z nią spotykają się początkujący inwestorzy.

Warunki zabudowy to jeden z podstawowych dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia budowy domu czy innej inwestycji – jeżeli na działce nie obowiązuje MPZP (o tym dalej), bez niego niemożliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę (oto jak uzyskać pozwolenie na budowę). „Wuzetkę” wydaje urząd miasta lub urząd gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta), na którego terenie znajduje się nieruchomość.

Wydawanie warunków zabudowy ma za zadanie utrzymanie odpowiedniego ładu przestrzennego na terenie każdej gminy. W dokumencie zawarte są podstawowe wymagania odnośnie do parametrów planowanego budynku i zagospodarowania jego otoczenia (w tym miejscu piszemy więcej o planowanych zmianach w prawie budowlanym).

Konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy narzuca ustawa Prawo Budowlane, zaś ich formę i zakres oraz tryb wydawania wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dot. nowej zabudowy (...).

Decyzja o warunkach zabudowy – kiedy jest niezbędna?

Warunki zabudowy to podstawowy dokument umożliwiający otrzymanie pozwolenia na budowę. Nie zawsze jednak jego zdobycie jest niezbędne. Potrzebne do rozpoczęcia budowy informacje dotyczące przeznaczenia terenu, sposobów zagospodarowania czy warunków zabudowy terenu znaleźć można w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej gminy, w której położona jest nieruchomość. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest więc konieczne tylko wtedy, kiedy dana gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego interesujący inwestora obszar (w praktyce - dotyczy to większości działek budowlanych, zwłaszcza jeżeli znajdują się one poza obszarami miejskimi).

Warto wspomnieć, że zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym, uzyskanie warunków zabudowy jest również niezbędne w przypadku każdej zmiany zagospdoarowania terenu, budowy lub wykonania innych robót budowlanych. Oznacza to, że również roboty nieobjęte procedurą pozwolenia na budowę mogą wymagać uzyskania WZ, jeżeli na działce nie obowiązuje MPZP.

Warunki zabudowy – co zawierają i jak je uzyskać?

Jeżeli dla obszaru, na którym ma powstać inwestycja, nie istnieje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie wystąpienie o warunki zabudowy.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga złożenia odpowiedniego wniosku w urzędzie miasta lub urzędzie gminy – wystarczy pobrać stosowny druk z internetu bądź wykorzystać druki dostępne w urzędzieWarto pamiętać, że o wydanie warunków zabudowy wystąpić może każdy, niekoniecznie osoba będąca właścicielem nieruchomości. Dzięki temu możliwe jest zorientowanie się przed zakupem działki, jakie możliwości inwestycyjne posiada (więcej na temat zakupu działki odrolnienia działki). Do wniosku trzeba dołączyć kopię mapy zasadniczej, na której zaznaczony zostanie obszar planowanej inwestycji oraz planowana zabudowa (szkicowo).

Warunki zabudowy – co zawierają i jak je uzyskać?

Dokument jest wydawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w drodze decyzji administracyjnej. Znajdują się w nim warunki, jakie musi spełniać inwestycja. Mogą one dotyczyć dopuszczalnych wymiarów obiektów i ich pewnych wymogów konstrukcyjnych, a także sposobu zagospodarowania działki, zorganizowania drogi dojazdowej czy dostępu do mediów.

Jakie dokumenty są wymagane do uzyskania Warunków Zabudowy i Pozwolenia na Budowę?

· Mapa zasadnicza w skali 1:500 lub 1:1000- Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę
· Wypełniony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy - Projekt Architektoniczno-Budowlany wraz z załącznikami*
· Graficzne oznaczenie na mapie lokalizacji zabudowy - Projekt Zagospodarowania Terenu sporządzony na kopii mapy do celów projektowych


- Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Ile się czeka na decyzję o warunkach zabudowy?

Zasadniczo warunki zabudowy powinniśmy otrzymać po miesiącu (lub 2 w przypadku spraw wyjątkowo skomplikowanych) – to ustawowy czas, jaki urząd ma na wydanie decyzji i tyle zazwyczaj trwa cała procedura. Należy jednak liczyć się ze znacznie dłuższym okresem oczekiwania. Opóźnienie wynikać może z różnych przyczyn m.in.wymogu przeprowadzenia uzgodnień z innymi urzędami lub stronami (zwłaszcza, gdy działka znajduje się pod ochroną konserwatora, na terenach Natura 2000 albo przebiegają przez nią linie wysokiego napięcia) czy bieżącej pracy nad miejscowym planem zagospodarowania dla terenu, na którym ma powstać inwestycja. W takiej sytuacji możliwe jest zawieszenie postępowania na okres do 9 miesięcy (o ile prace nad MPZP faktycznie trwają).

Ostatnie zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zw. z Nowym Ładem) nakładają na urząd dodatkowy obowiązek wydania decyzji o warunkach zabudowy w ciągu 21 dni, jeżeli wniosek dotyczy budynku o pow. zabudowy nieprzekraczającej 70 m2 oraz o max. 2 kondygnacjach nadziemnych (przy czym poddasze użytkowe kwalifikuje się tutaj jako kondygnacja). W innych przypadkach ustanowiono dodatkowo termin 90 dni, po którego upłynięciu na wniosek inwestora - wojewoda może wymierzyć gminie karę za niedotrzymanie terminu.

Warto mieć na uwadze, że bieg terminów zostaje przerwany, gdy urząd napotka błędnie wypełniony lub niekompletny wniosek o wydanie WZ (do czasu uzupełnienia/poprawy wniosku). Dlatego by uniknąć opóźnień, warto przyłożyć się do jego wypełnienia.

Należy też pamiętać, że uzyskanie warunków zabudowy to dopiero pierwszy etap załatwiania formalności przed rozpoczęciem budowy. Konieczne będzie zgłoszenie budowy lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co wymaga skompletowania takich dokumentów jak wspomniana wyżej „wuzetka” bądź wypis z miejscowego planu zagospodarowania, ale też kompletny projekt budowlany. Jeśli korzystamy z gotowego projektu domu, ważnym etapem będzie adaptacja projektu do warunków lokalnych.

Jak oprotestować decyzję o warunkach zabudowy?

Wydana decyzja o warunkach zabudowy może nie odpowiadać oczekiwaniom inwestora lub budzić sprzeciw sąsiadów planowanej inwestycji. Każda ze stron ma możliwość zgłoszenia swoich uwag i odwołania się od wydanej decyzji.

W tym celu należy w ciągu 14 dni od otrzymania powiadomienia o wydanej decyzji wnieść odwołanie do miejscowego samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem organu wydającego decyzję. Jeżeli takie działanie nie przyniesie skutku, możliwe jest dalsze odwoływanie się do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

W przypadku obszarów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego brak decyzji o warunkach zabudowy uniemożliwia rozpoczęcie budowy. Warto poznać dokładnie proces zdobywania pozwolenia na budowę, by maksymalnie skrócić formalności i przejść do etapu prac budowlanych – wiele przydatnych informacji w naszej czytelni.

Decyzji o wz nie może jednak oprotestować każdy, a tylko strony postępowania. Zwykle będzie to dotyczyło jedynie właścicieli sąsiednich działek.

Najczęściej zadawane pytania odnośnie WZ

Kiedy wystąpić o Warunki Zabudowy?

Wniosek należy złożyć jak najszybciej po podjęciu decyzji o przyszłej budowie (albo i wcześniej!)
Jeżeli na działce nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy będzie niezbędna do rozpoczęcia budowy. Należy zatem wystąpić o nią bezzwłocznie. Można to zrobić nawet przed zakupem działki!

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

W zależności od lokalizacji, będzie to wójt, burmistrz lub prezydent miasta
Jeżeli działka/teren znajduje się na obszarze który podlega kilku wyżej wymienionym organom - wydaje ją organ na którego terenie znajduje się największa część działki, w porozumieniu z pozostałymi wójtami/burmistrzami/prezydentami.

Jak można przenieść decyzję o Warunkach Zabudowy na innego inwestora?

Należy wypełnić odpowiedni wniosek w urzędzie gminy, który wydawał daną decyzję. Procedura ta przebiega znacznie szybciej niż wnioskowanie o wydanie nowych WZ.

Jaki termin ważności mają Warunki Zabudowy?

WZ są bezterminowe. Mogę jednak istnieć przesłanki, które prowadza do ich wygaśnięcia. Są to przede wszystkim:
- ogłoszenie MPZP, którego treść jest "inna" niż ta w Warunkach Zabudowy;
- inny wnioskodawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę na danej działce;

Czy można wystąpić o Warunki Zabudowy na działkę, na którą już zostały one wydane?

Tak, każda osoba może wystąpić o WZ na daną działkę. Wydanie nowych Warunków nowemu wnioskodawcy nie przekreśla wazności poprzednich dokumentów. Robi to dopiero wydanie pozwolenia na budowę.

Jak długo trwa wydanie Warunków Zabudowy?

Według ustawy Kodeks Postępowania Administracyjnego (kpa), urząd ma miesiąc na rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji. W przypadku spraw wyjątkowo skomplikowanych (o tej okoliczności urząd powinien poinformować wnioskodawcę w drodze zawiadomienia), termin może zostać wydłużony do 2 miesięcy. Wydanie decyzji może jednak opóźnić się z innych powodów, np. trwających prac nad MPZP lub koniecznych uzgodnień.
Regulacje związane z Nowym Ładem narzuciły dodatkowo termin 21 dni na wydanie decyzji w przypadku domów do 70 m2 pow. zabudowy. Po upłynięciu tego terminu (a dla innych budynków po 90 dniach), na wniosek inwestora urząd może zostać ukarany za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji.

Przydomowa oczyszczalnia ścieków: jak działa?
Blog
17 Listopad 2022
Większość domów jednorodzinnych jest podłączona do sieci kanalizacyjnej, która odprowadza wytwarzane przez domowników ścieki do najbliższej oczyszczalni. Inne gospodarstwa domowe korzystają z
15 Listopad 2022
[artykuł partnera] Budynki, w których mieszkamy powinny być nie tylko funkcjonalne, ale też trwałe i estetyczne. Potrzebujemy do  tego niezawodnych produktów, które będą na
04 Listopad 2022
Choć oczywiście życzymy braku problemów na drodze do budowy własnego domu, to niestety - proces bywa skomplikowany.  Zobacz, jakie usługi oferujemy naszym bezpośrednim klientom. 
Dachówka czy blachodachówka – co wybrać?
Blog
25 Październik 2022
Budowa domu jednorodzinnego nierozerwalnie jest związana z podejmowaniem decyzji i dokonywaniem mniej i bardziej istotnych wyborów, które mogą zaważyć zarówno na estetyce, jak i na funkcjonaln
Dodaj jeszcze jeden projekt do porównania. (Możesz porównać do 4 produktów)
wyczyść