Pierwszym kontaktem z wizerunkiem naszego domu jest projekt budowlany. Ukazuje on nam nie tylko rozwiązania architektoniczno-budowlane, ale i projekt zagospodarowania terenu, czyli działki. Natomiast projekt wykonawczy jest o wiele bardziej szczegółowy i uściśla rozwiązania z przedstawionego projektu budowlanego. Jest to spis dyspozycji technicznych, udzielanych wykonawcom inwestycji.

Co to jest projekt wykonawczy?

Aby sprecyzować akt podstawowy, jakim jest projekt budowlany, konieczne stało się sporządzenie i zgłoszenie projektu, który by jasno określił informacje o materiałach, formacie, ułożeniu, konstrukcji rozwiązań przewidzianych w projekcie budowlanym, informacje o zbrojeniach czy połączeniach konstrukcji. Takim dokumentem jest projekt techniczny, zwany wykonawczym, co do którego odnoszą się nieco inne przepisy prawa budowlanego. Dokument ten zawiera dużo precyzyjnych informacji, dzięki którym można wyeliminować ryzyko, że wykonawcy prac budowlanych popełnią błędy krytyczne.

Projekt budowlany a projekt techniczny

Projekt techniczny to dokument stanowiący ostatnie stadium dokumentacji projektowej, opracowywany dla poszczególnych zadań lub obiektów, na podstawie zatwierdzonego przez inwestora projektu wstępnego. Projekt techniczny sporządzany jest w celu określenia wszystkich szczegółów budowy obiektu, uzupełnienia zamówień aparatury i urządzeń, wykonania prefabrykatów, prowadzenia robót budowlano-montażowych oraz wykonania prac rozruchowych. Na tym tle projekt budowlany wypada dosyć blado, ale właśnie na jego podstawie otrzymujemy wszystkie konieczne zezwolenia. Oczywiście dokumentacja szczegółowa opracowywana jest przez architektów osobno, a przez to dodatkowo płatna, natomiast niesie za sobą ogromne walory, jak choćby odciążenie wykonawcy z konieczności podejmowania decyzji, jakich użyć materiałów i rozwiązań wykonawczych. Jest to ogromne obciążenie, a brak planu technicznego wydłuża czas i koszty inwestycji. Ponadto warto zwrócić uwagę, że projekt wykonawczy to często niewielki procent kosztu całej inwestycji, a w znaczącym stopniu usprawnia on i przyspiesza budowę.

Kiedy należy przygotować projekt wykonawczy?

Szczegółowe opracowanie projektu budowlanego, jakim jest dokumentacja wykonawcza, musi być sporządzana zawsze, kiedy inwestycja jest realizowana ze środków publicznych. Spowodowane jest to tym, że zarówno definicja projektu wykonawczego, jak i informacje o tym, co powinien ona zawierać, zostały określone w przepisie wykonawczym do ustawy Prawo Zamówień Publicznych. Stąd nie ma potrzeby zamawiać i sporządzać takich planów w budownictwie jednorodzinnym, ale jak pokazuje praktyka, zakres szczegółów zawierających się w projekcie technicznym znacznie usprawnia prace na budowie.

Co zawiera projekt wykonawczy?

Zgodnie z § 5.1. Projekty wykonawcze powinny uzupełniać i uszczegóławiać projekt budowlany w zakresie i stopniu dokładności niezbędnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót budowlanych. Mimo, że nie musimy posiadać takiej dokumentacji, warto się o nią zatroszczyć. Pozwala ona na doprecyzowanie prac związanych z naszą inwestycją i lepiej kontrolować zakres wykonywanych prac. Dzięki temu, że dokumentacja techniczna zawiera rysunki w odpowiedniej skali i z opisami, które w szczególności dotyczą rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i materiałowych, detali architektonicznych oraz urządzeń budowlanych, instalacji i wyposażenia technicznego, których odzwierciedlenie na rysunkach projektu budowlanego nie jest wystarczające. Ponadto projekty wykonawcze dotyczyć mogą przygotowania terenu pod budowę, robót budowlanych w zakresie wznoszenia kompletnych obiektów budowlanych lub ich części, robót w zakresie instalacji budowlanych, robót związanych z zagospodarowaniem terenu.

Dzięki tak dużemu zasobowi informacji, na podstawie projektu wykonawczego jesteśmy w stanie sporządzić kosztorys inwestycji, ewentualnie skorygować proponowane nam ceny budowy domu, bez robocizny, z rzeczywistymi realiami kosztów materiałów. W dobie poszukiwania oszczędności wiedza, jakie dokładnie potrzebne są materiały, jakiej jakości oraz ich ilość i koszt prowadzonej inwestycji, nie będzie dla nas niespodzianką. W przypadku prowadzenia budowy metodą gospodarczą informacja, jakie mamy dokładne zapotrzebowanie, pozwala poszukać najtańszych możliwych wersji zakupów w okolicznych hurtowniach.

Kto wykonuje i zatwierdza projekt techniczny?

Mimo, że definicja projektu wykonawczego nie jest ujęta w prawie budowlanym i zapisy tam ujęte odnoszą się tylko do projektu budowlanego, dobrze jest się kierować krótkim zapisem ujętym w § 5 pkt.4 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego, który mówi, że wymagania dotyczące formy projektów wykonawczych przyjmuje się odpowiednio jak dla projektu budowlanego. Dlatego przyjąć należy, że projektant musi mieć uprawnienia budowlane i być przynależnym do izby architektów lub inżynierów budownictwa. Z racji tego, że projekt techniczny zawiera mnóstwo szczegółowych danych z zakresu rozwiązań zasadniczych elementów instalacji budynku, konieczny jest udział projektantów z uprawnieniami w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych oraz specjalności elektrycznej.

Decyzję w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego wydaje – wyłącznie na wniosek inwestora – właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Organem tym jest, co do zasady, starosta, a w przypadkach określonych w art. 82 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego — wojewoda. Co do projektów wykonawczych stanowiska poszczególnych samorządów są bardzo niejednoznaczne. Prawdą jest natomiast, że projekt wykonawczy jest wykonywany głównie na potrzeby wykonywania robót budowlanych, a prace obejmujące sporządzanie projektu wykonawczego nie wchodzą w zakres uprawnień budowlanych, w związku z czym do sporządzania projektów wykonawczych nie są potrzebne uprawnienia budowlane. Zagadnienie jest cały czas nie rozwiązane, bo chociaż podane rozporządzenie określa wymogi co do projektu wykonawczego, dotyczy ono tylko i wyłącznie zakresu zamówień publicznych.

Podstawowym naszym projektem pozostanie projekt budowlany. O ile nie budujemy domu z funduszy publicznych, nie ma powodu, byśmy zamawiali dodatkowo dokumentację wykonawczą. Natomiast nie da się ukryć, że jest to bardzo przydatna i potężna skarbnica wiedzy praktycznej o naszym przyszłym domu i możliwych kosztach jego budowy. Im większa będzie nasza inwestycja, tym taki projekt będzie bardziej przydatny.