Logo

Odległość budynku od granicy działki – kompendium wiedzy

Kategorie: Prawo

Dopuszczalną odległość budynku od granicy działki określa prawo budowlane. Jaka jest minimalna odległość domu od granicy działki i inne ważne ustalenia dotyczące sytuowania budynku? Sprawdzamy najważniejsze informacje.

Czym jest granica działki i jak się ją wyznacza?

Czym jest granica działki i jak się ją wyznacza?

Aby wyznaczyć odległość budynku od granicy działki, musimy znać parametry działki i wiedzieć dokładnie, gdzie przebiega linia graniczna. Można to sprawdzić wewidencji gruntów, prowadzonej przez wydział geodezji miejscowego starostwa. Dane są stale aktualizowane i jawne.

Nie zawsze granicę działki wyznacza ogrodzenie – może się ono znaleźć na granicy tylko wtedy, gdy wszyscy zainteresowani sąsiedzi się na to zgadzają. Inaczej ogrodzenie może stać tylko na terenie właściciela działki. Natomiast granica działki powinna być zaznaczona w terenie znakami granicznymi, tzw. granicznikami.

Sporna granica

Jeśli granica jest kwestią sporną między nami a sąsiadem, możemy przeprowadzić tzw. rozgraniczenie, czyli ustalenie właściwego przebiegu linii granicznych, które polega na zaznaczeniu ich na działce i zapisaniu w dokumentacji. Przebieg granic ustala uprawniony geodeta, analizując dotychczasowo istniejące znaki graniczne, mapy i dokumenty. Nowe granice ustalone przez geodetę strony zatwierdzają zgodnym oświadczeniem. Jeśli nie jesteśmy w stanie dojść do porozumienia z sąsiadem, to decyzję podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Gdy któraś ze stron nie będzie się godzić z decyzją, może odwołać się do sądu.

Prawo budowlane a odległość od granicy działki

Minimalną odległość budynku od granicy działki określają przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dokładniej dział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej). Ostatnie istotne zmiany w przepisach budowlanych weszły w życie w styczniu 2018 i obowiązują do ewentualnej nowelizacji.

Zmiany wynikały z licznych wątpliwości dotyczących interpretacji pojęcia działki budowlanej, a dokładniej określenia, czy sąsiedzka działka jest budowlana, czy też nie. Stare przepisy mówiły o tym, że granica z sąsiednią działką budowlaną jest tym punktem, od którego mierzy się minimalną odległość usytuowania budynku. Jak jest obecnie?

Czym jest odległość budynku od granicy działki?

Aktualnie bez znaczenia jest to, czy sąsiednia działka jest budowlana, czy nie. Od 2018 roku punktem, od którego mierzy się minimalną odległość, jest granica działki, na której znajduje się planowany budynek. Nawet jeśli działka w sąsiedztwie jest objęta zakazem budowy lub jej wielkość uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję, wciąż należy stosować się do przepisów.

Przepisy prawa budowlanego - odległość  budynku na działce

Jaka jest minimalna odległość budynku od granicy działki?

Ile metrów od granicy działki można budować? Opcje są dwie:

  • 4 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
  • 3 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Czy można wybudować dom 1,5 m od granicy?

1,5 m – nowe przepisy pozwalają na wybudowanie budynku w takiej odległości od granicy, o ile taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a budynek jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez drzwi i okien. Nie musimy wówczas uzyskiwać zgody na odstępstwo. Jeśli jednak planujemy wybudować dom w zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami, zgoda na odstępstwo musi być pozyskana.

W rozporządzeniu jest jeszcze jeden przepis pozwalający na budowę domu w odległości 150 cm od granicy. Taka lokalizacja jest możliwa w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej na działkach o szerokości do 16 m, o ile budynek będzie skierowany do granicy stroną bez drzwi i okien.

Czy można wybudować dom na granicy działki?

Jeśli budynek będzie przylegał ścianą do ściany budynku istniejącego na działce sąsiedniej, to prawo dopuszcza możliwość wybudowania domu na granicy działki. Oczywiście i tu istnieją regulacje – wysokość budynku musi być zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub być potwierdzona decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka możliwość dotyczy nie tylko budynków jednorodzinnych (jak było przed nowelizacją przepisów), ale wszystkich budynków.

Odległość budynku od działki drogowej

Jak wyliczyć minimalną odległość domu od działki, jeśli sąsiadujemy z drogą? Zachowanie wymienionych wyżej odległości nie jest wymagane. Jednak rozporządzenie nie definiuje pojęcia działki drogowej, więc na tym polu mogą powstawać wątpliwości interpretacyjne. Dodatkowo inwestora obowiązuje ustawa o drogach publicznych, z którą warto się zapoznać przed planowaniem budowy.

Odległość budynku od działki drogowej

Inne ważne ustalenia

Nowe przepisy precyzyjnie określają również minimalną odległość od granicy działki takich elementów domu, jak okap i gzyms, balkon, daszek nad wejściem, taras, schody zewnętrzne, rampy lub pochylnie domu (z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych). Odległość ta nie może być mniejsza niż 1,5 m.

Natomiast minimalnej odległości nie ustala się w przypadku podziemnej części budynku i budowli podziemnej spełniającej użytkowe funkcje budynku.

Co jeszcze warto wiedzieć?

Należy pamiętać, że wyżej wymienione przepisy obowiązują, jeśli zostaną spełnione również wszystkie inne wymagania dotyczące warunków technicznych, związanych z bezpieczeństwem pożarowym i odległością pomiędzy budynkami, odległością budynku od lasu, zapewnieniem naturalnego oświetlenia w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi itd.

Zawsze przed rozpoczęciem planowania budowy warto zajrzeć do przepisów w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – przepisy budowlane są często nowelizowane.

Przeczytaj także:

Przydomowa oczyszczalnia ścieków: jak działa?
Blog
17 Listopad 2022
Większość domów jednorodzinnych jest podłączona do sieci kanalizacyjnej, która odprowadza wytwarzane przez domowników ścieki do najbliższej oczyszczalni. Inne gospodarstwa domowe korzystają z
15 Listopad 2022
[artykuł partnera] Budynki, w których mieszkamy powinny być nie tylko funkcjonalne, ale też trwałe i estetyczne. Potrzebujemy do  tego niezawodnych produktów, które będą na
04 Listopad 2022
Choć oczywiście życzymy braku problemów na drodze do budowy własnego domu, to niestety - proces bywa skomplikowany.  Zobacz, jakie usługi oferujemy naszym bezpośrednim klientom. 
Dachówka czy blachodachówka – co wybrać?
Blog
25 Październik 2022
Budowa domu jednorodzinnego nierozerwalnie jest związana z podejmowaniem decyzji i dokonywaniem mniej i bardziej istotnych wyborów, które mogą zaważyć zarówno na estetyce, jak i na funkcjonaln
Dodaj jeszcze jeden projekt do porównania. (Możesz porównać do 4 produktów)
wyczyść